蹚出物业服务社会化新路——以中国科学院G所为例

　　 文/王湘鉴 谢慧娟 梁键 鲁卫辉

　　中国科学院G所和许多大型科研院所一样长期存在“单位办社会”的情况，承担着家属区“三供一业”管理职责，多年来持续投入大量人力、物力、财力，一定程度上成为影响G所聚焦主责主业的包袱。随着市场经济的发展，广大职工对美好生活的需要日益增长，家属区物业服务社会化成为产权单位和部分业主的共识，G所历时近10年最终在产权单位、街道、物管会同向发力下，以招投标方式为家属区引入物业服务企业，迈出了物业服务社会化的关键一步。 

　　推进物业服务社会化遇到的困难 

　　20世纪70年代以来，G所建设了20余栋职工住宅楼，总建筑面积约12.7万平方米，家属区逐步成为典型的老旧小区，设施不断老化，安全风险不断积聚。时常有居民反映管道漏水、屋面漏雨、暖气不热、下水管堵塞、墙皮脱落等问题。一部分居民表示，如果不对老旧基础设施进行改造，就不同意引入物业服务企业。面对巨额改造资金，产权单位也表示爱莫能助。 

　　由于习惯了大院文化和单位“大包大揽”，部分居民普遍缺乏花钱买服务的意识。G所房管部门曾对家属区居民进行抽样调查，结果显示60%的业主认为不需要引进专业物业公司负责本小区物业管理工作，57%的业主不接受市场化的有偿的物业服务，个别业主认为成立业主大会和实施社会化的物业管理是单位抛弃了业主，老旧小区不必学市场上那一套。 

　　多年来，G所秉承“业主的事情由业主决定”的理念，希望借助成立业主自治组织，代表业主引进家属区社会化物业管理，但进展缓慢。一方面业主代表难产生，另一方面协助指导成立业主大会的工作是在2009年以后由房管部门移交至街道，而在2009年以后成立业主大会的老旧小区很少，属地街道也缺乏实际操作经验。截至目前，G所社区所属街道下辖12个社区，仅有一个新建小区成立了业主大会。 

　　推进物业服务社会化的两个阶段 

　　2013年至2019年，G所陆续调研附近已成立业委会的小区，通过多种方式向广大业主宣贯政策，两次向所在街道办事处提交申请材料，均无进展。 

　　2020年起，G所积极与街道办事处沟通，委派一名支部书记全程助推。根据新公布的《北京市物业管理条例》，于2020年8月成立了物业管理委员会，由社区代表、业主代表和产权单位代表共同担任委员。后期克服疫情影响、跨产权单位、跨社区、产权多样等困难，在所属街道和第三方咨询公司指导下，2022年10月业主大会投票通过授权物管会开展物业招标。2022年12月完成家属区物业招标工作。2023年4月签订合同，物业公司入驻。 

　　改革的体会与经验 

　　持续开展政策宣贯。在当前社区治理结构中，居委会、业委会和物业公司是最主要的3个主体，三者在居民区党组织的引领下开展工作，是社区治理的三驾马车。物业服务是一种商品而不再是一种福利，要让业主们接受物业有偿服务的观念，树立物业消费意识。G所家属区内多数是离退休职工，起初对社会化的物业管理不接受、不认可，经过房产部门和居委会持续不断的政策宣贯，最后大部分能够认同并接受，是质的改变。 

　　党建引领，街道及产权单位同向发力。街道层面，就G所家属区引入物业成立专班，由一名街道副主任作为专班负责人，并由街道聘请第三方咨询公司，为物管会提供全流程政策咨询。单位层面，所领导通过多种渠道向区领导反映情况，带队到街道座谈，部门中层领导兼支部书记积极推进，主管部门连同离退办和工会一起做家属区职工工作，协助推进业主大会投票。物管会成立党组织，形成党组织引领与“物业专班+产权单位+物管会”协同推进机制。 

　　合理运用政策指引。新公布的《北京市物业管理条例》创新性地提出了一个由街道主导，业主代表、社区代表、产权单位代表共同组成的“物业管理委员会”组织。物管会是社区治理的重要创新，是筑牢和谐社区的桥梁纽带。未成立业主大会的，物管会组织业主行使业主大会和业主委员会的职责，切实解决了老旧小区成立自治组织难的问题。 

　　老旧小区综合整治提供硬件助力。G所于2020年申报将家属区纳入中央和国家机关老旧小区综合整治范围，项目于2022年4月启动，包括屋面保温及防水、外墙保温、断桥铝外窗、阳台加固、户内立管更换、室外工程（管道改造、沥青道路、绿化）等。老旧小区改造的顺利实施很大程度上消除了居民对小区陈旧硬件设施的顾虑。 

　　网格化投票助力业主大会投票率达标。为了从法理上走通物业社会化引进的程序，需要以业主大会投票方式通过管理规约、议事规则和授权物管会引进物业服务的招投标工作。以行政组长作为动员退休职工的最小网格，以各部门秘书作为动员在职职工的最小网格，以楼门长作为动员上市住房业主的最小网格，产权单位和社区统筹协调、系统联动，高效推进业主大会投票工作，并顺利实现投票率达标。 

　　物业服务企业进驻后有待进一步解决的问题 

　　居民缴费意愿低。尽管有了几年的政策宣贯，住户对物业管理关心甚少，对物业管理支付费用存在一定的抵触情绪，造成收费非常困难。物业服务企业入驻开展服务7个月，收费率仅为51.8%，其中所内职工缴费率高于已上市住房业主。低缴费率将影响物业后期工作开展，甚至陷入死循环。 

　　老旧小区综合整治的利与弊。尽管老旧小区综合整治提升建筑节能效果和小区环境，但由于参与综合整治的楼宇多、项目周期长，小区在一年多时间里处于脏乱状态，物业进驻后却也难有作为，居民获得感不高，部分居民以此作为拒交物业费的理由。 

　　乱象治理头绪多。消防通道占用、违规停车、楼道物品堆积、电瓶车违规充电、违章建筑、绿地种菜等乱象，是老旧小区长期不断积累形成，物业治理不可能一蹴而就，且因物业服务企业没有执法权，有的需要和政府相关部门联合执法，一时间难见效果，与居民期待仍有差距。 

　　作为典型的老旧小区，G所在推进物业服务社会化方面存在着众多顽疾。面对困境，G所以《北京市物业管理条例》为指导，成立物管会破解业主大会难召开的僵局；以老旧小区综合整治补齐小区配套设施短板；以街道和第三方咨询公司指导下的业主大会投票从法理上理清引进物业程序；以网格化投票助力实现业主大会投票率达标，顺利实现物业公司进驻小区，开启了居民共建共治共享的小区治理新篇章，也为类似大型科研院所家属区物业社会化提供了可参考的样本。